REIT – kako i sa malo novca ulagati u nekretnine

Ulaganje u nekretnine za mnoge je privlačan oblik investicije. No kupovina nekretnine koja bi donosila visoku dobit gotovo je uvijek vezana uz potrebu posjedovanja vlastitog kapitala, što pogotovo kod mlađe generacije često nije slučaj. Osim toga, kupovinom jedne nekretnine ne postiže se željena diversifikacija nego se sav kapital stavlja na jednu kartu. U današnjem ću vam tekstu predstaviti mogućnost ulaganja u nekretnine koja je ostvariva i za ulagače sa malo novca. Riječ je o tzv. REIT-ovima. Saznat ćete što je REIT (čita se RIT), u čemu se razlikuje od običnih dionica, kako se u REIT-ove ulaže te koje su prednosti i nedostaci ulaganja.

REIT nekretnine

 

Napomena: tekst nije sponzorski i ne sadrži preporuku za nepromišljenim ulaganjem. Upoznajte se sa raznim financijskim proizvodima, ali odluku o ulaganju donosite sami, na temelju vašeg promišljanja, učenja i istraživanja.

Što je Real Estate Investment Trust (REIT)?

U prijevodu sa engleskog to bi značilo: investicijsko društvo za nekretnine.

REIT je tvrtka koja kupuje i posjeduje nekretnine, upravlja njima, iznajmljuje ih, daje u zakup ili financira nekretnine koje proizvode dohodak.  Princip poslovanja REIT-a jednostavan je: tvrtke su oslobođene plaćanja poreza na prinos, ali su zato obvezne najveći dio svoje dobiti (ili čak ukupnu dobit) u obliku dividende isplatiti dioničarima. Točni postotak ovisi od države do države u kojoj je REIT prijavljen. U SAD-u i Japanu je to 90%, u Australiji 100%, u Belgiji npr. moraju isplatiti 80% od iznajmljivanja, a 50% od prodaje nekretnina. Dioničari su onda ti koji na dobit (dividendu) plaćaju državi porez.

U SAD-u REIT-ovi postoje od 1960. godine. Jedan od razloga njihova osnivanja bio je da bi se malim ulagačima i sa malo novca omogućilo lakše ulaganje u nekretnine. Danas je na burzi u New Yorku prijavljeno oko 200 REIT tvrtki.

Većinom REIT-ova može se trgovati na većim ili velikim burzama (Publicly Traded), no postoje i javni REIT-ovi koji nisu na popisu burzi (Public Non-Listed) te privatni REIT-ovi (Private). Mi ćemo se pozabaviti ovim prvima.

REIT-ovi se dijele u 3 glavne vrste:

  1. kapitalni REIT-ovi (Equity REITs) – posjeduju kapital u obliku nekretnina. Iznajmljivanjem nekretnina stvaraju najveći dio prihoda tvrtke. Većina REIT-ova usredotočuje se na određenu vrstu nekretnina, no postoje i oni koji u svojim portfeljima imaju različite vrste nekretnina.
  2. hipotekarski REIT-ovi (Mortgage REITs) – investiraju u hipoteke te hipotekom osigurane obveznice i razne vrste imovine. Ne posjeduju nekretnine, nego daju kredite onima koji nekretnine žele kupiti i najveće prihode čini zarada od kamata koje primaju za investicije
  3. hibridni REIT-ovi (mješavina su prve i druge vrste)

Kada tvrtka može dobiti status REIT-a?

Kako bi se kvalificirala kao REIT, tvrtka treba ispunjavati određene zahtjeve:

  1. svaki kvartal treba isplatiti najmanje 90% oporezivog dohotka dioničarima
  2. najmanje 75% imovine treba uložiti u nekretnine
  3. najmanje 75% svojih prihoda moraju zaraditi od najma ili iz drugih izvora vezanih uz nekretnine (kamata, prodaje nekretnina)
  4. trebaju imati strukturu kao dioničko društvo (što znači da svaki kvartal moraju objaviti sve brojke vezane uz tvrtku, kako pozitivne, tako i negativne)
  5. najmanje 95% prihoda trebaju biti pasivni
  6. treba imati najmanje 100 investitora
  7. ne smije više od 50% njenih dionica biti u posjedu petero ili manje ljudi

U što REIT-ovi ulažu?

REIT-ovi posjeduju, upravljaju i financiraju:

  • obiteljske kuće, stambene zgrade, objekte za odmor, apartmane, domovi za studende (Residential)
  • škole, vrtiće, sportske dvorane, kino dvorane, reklamni panoi na ulici (Specialty)
  • bolnice, staračke domove, toplice (Health Care)
  • poljoprivredna zemljišta, farme, šume (Timber)
  • hoteli (Lodging/Resorts)
  • maloprodajne i veleprodajne trgovine, trgovačke i regionalne centre (Retail)
  • poslovne prostore i urede (Office)
  • benzinske crpke
  • građevinska zemljišta
  • industrijska postrojenja i velike industrijske komplekse (Industrial)
  • centre za pohranu podataka (Data Centers)
  • skladišta (Self Storage)

U tome su REIT-ovi i nas oduševili. Na ni jedan drugi način ne bismo mogli postati npr. vlasnici jednog malog dijela Hilton hotela ili nekretnina u centru San Franciska. Kupovinom udjela u nekom REIT-u to postaje moguće.

Kako ulagati u REIT-ove?

Ulagač može kupiti dionice REIT-a koji je naveden na glavnim burzama, baš kao i bilo koji drugi javni fond ili pojedinačnu dionicu. Što znači: mora pronaći željeni REIT, predati brokeru nalog za kupovinu i čekati dok nalog bude izvršen. Osim kupovine pojedinačnih REIT-ova, ulagači također mogu kupiti udjele u REIT-ovom investicijskom fondu ili ETF-u.

Moram svakako spomenuti da je ulaganje u REIT-ove financijski povoljnije ulažete li iz zemlje koja sa Amerikom ima sklopljen sporazum o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. U protivnom, ulagači moraju platiti dio poreza u Americi (to ide automatski, preko brokera), ali i porez po punoj stopi oporezivanja u vlastitoj državi.

Kako mi pronalazimo REIT koji ćemo kupiti?

Između 200-tinjak američkih REIT-ova teško je na prvi pogled pronaći one najbolje. Zato smo mi za nas postavili kriterije i na temelju njih izabiremo dionice.

Ako i sami ulažete u obične dionice, onda znate da postoje neke brojke koje prve pogledate kada krenete sa analizom tvrtke. Za primjer naše analize navest ću REIT Simon Property Group (SPG), vlasnika najvećeg broja trgovačkih centara u SAD-u i poslužiti se alatom kojega koristimo, Fastgraphs.

  • Dok je za procjenu obične dionice važna brojka ukupni prihod tvrtke (EBITDA), kada je riječ o vrednovanju REIT-ova, jedan od najvažnijih brojčanih podataka poslovanja su Funds From Operations (sredstva od poslovanja), ili skraćeno FFO. Izračunava se:

FFO = neto dobit + deprecijacija + amortizacija – dobit na prodaju od nekretnina

Sa takvim izračunom FFO prenosi mnogo realniju sliku zarade REIT-a. Važno je da se FFO iz godine u godinu povećava.

Svaka tvrtka koristi malo drugačiju formulu izračuna FFO, zato neka vas ne čude različite formule koje ćete pronaći na različitim stranicama. Važno je razumjeti sljedeće: kupi li REIT nekretninu, velika je vjerojatnost da će ona s godinama dobivati na vrijednosti i da će, odluče li se prodati ju, na njoj i zaraditi. Zato je deprecijacija kod REIT-ova pozitivna.

FFO ne morate računati sami, naveden je u svakom izvješću tvrtke.

  • Američka udruga REIT-ova Nareit sve više upućuje na to da FFO nije tako precizan pokazatelj hoće li REIT biti sposoban isplaćivati dividendu koja će biti pokrivena poslovanjem. Bolji pokazatelj za to je Adjusted Funds From Operations (usklađena sredstva od poslovanja), skraćeno AFFO. AFFO prilagođava FFO za povećanje najamnina i određene kapitalne izdatke.
  • Sljedeća odrednica koju je važno pratiti je rast FFO-a (FFO growth). Hoće li FFO biti viši u odnosu na prijašnje godine ovisi o povećanju FFO-a koji se postiže većom stopom iznajmljenosti nekretnina i povećanjem stanarina, nižim troškovima tvrtke i stvaranju novih poslovnih mogućnosti (gradnja ili kupovina novih nekretnina i dodavanje u portfelj).
  • Ulagačima koji preferiraju strategiju dividende važni su i stopa dividende, godišnji porast dividende (dividend growth) te omjer isplate dividende (payout ratio) u odnosu na FFO. Ukoliko payout ratio prelazi 100% to je pokazatelj ulagačima da tvrtka isplaćuje više nego što zaradi, što znači da se za isplatu dividende morala zadužiti. To nije dobar znak, pogotovo ponavlja li se duže vrijeme. Niži payout ratio znači da tvrtka ima još dosta potencijala za rastom dividende, bez da se zadužuje, što je dobro. Bijela linija na grafu pokazuje payout ratio i dok je ona unutar tamnozelene linije, znači da payout ratio ne prelazi 100%.
  • Stopa dugovanja u odnosu na ukupnu imovinu još je jedan važan podatak. Što je manje zaduženje, to je bolje. Prošlost je pokazala da su kroz recesiju lakše prošle tvrtke koje su imale nižu stopu dugovanja. Optimalno bi bilo da REIT uopće nema dugova, no i zaduženost do 50% smatramo pod prolaznim kriterijem.

Burza nije ništa drugo nego velika tržnica gdje je kupcima (ulagačima) cilj da kupe što bolje dionice po što povoljnijoj cijeni. Je li neki REIT podcijenjen ili precijenjen zaključujemo po odnosu trenutne cijene dionice i FFO. Odnos od 15 se računa kao poštena cijena. Taj broj reprezentira renditu od otprilike 7% što se podrazumijeva kao zdravi odnos između rizika i mogućnosti. Ukoliko je crna linija (pokazuje trenutnu cijenu dionice na burzi) iznad narančaste, znači da je dionica precijenjena, ukoliko je ispod nje, znači da je podcijenjena. U slučaju SPG-a graf pokazuje da je cijena dionice trenutno poštena.

Mi pokušavamo kupiti dionice kvalitetnih tvrtki u vrijeme kad im je cijena znatno ispod P/FFO 15 zato da bi imali sigurnosni jastučić (margin of safety). To znači da umanjujemo rizik daljnjeg snažnog pada i povećavamo mogućnost jačeg porasta cijene i imamo bolji odnos cijene prema dividendi. Primjer za takvu dionicu je trenutno Tanger Factory Outlet Centers (SKT). Trenutni P/FFO iznosi 9,7.

 

  • Kreditna ocjena S&P agencije još je jedan važan podatak. U naš uži izbor ulaze REIT-ovi sa minimalnom BB- ocjenom.
  • I na kraju, same brojke ne kažu još sve o REIT-ovima. Važnu ulogu ima i vodstvo firme. Na youtube tražimo videa sa intervjuima direktora tvrtki (CEO) i čitamo njihova godišnja pisma dioničarima koja se nalaze na početnoj stranici svakog godišnjeg izvješća REIT-a. Važno je da pročitate i starija pisma kao i da pogledate i starije videe i tako pratite je li vodstvo iskreno, ostvaruje li ciljeve i ispunjava obećanja. Zahvaljujući Google-u o svakom direktoru možete pročitati gdje je u prošlosti radio, je li mu životopis čist ili ispunjen skandalima i lažima.

Na ovoj stranici možete putem tražilice pronaći željeni REIT i vidjeti kakve ocjene ima tvrtka i njen direktor.

Prednosti ulaganja u REIT

  1. ulaganjem u REIT-ove moguće je manje novca rasporediti na više tvrtki i na taj način diversificirati rizik, što je pri kupovini samo jedne, vlastite nekretnine, nemoguće
  2. REIT-ovi podliježu strogim pravilima, redovno se kontrolira njihovo sprovođenje što dioničarima ulijeva povjerenje. Otkrije li se da je izvješće bilo lažno, slijedi tužba protiv njih i REIT vrlo lako može izgubiti svoj status.
  3. za sve koji se odluče za strategiju dividende, ulaganje u REIT-ove sjajan je izvor pasivnih prihoda. Isplaćena dividenda je visoka u usporedbi s tradicionalnim dionicama, upravo zahvaljujući poreznim olakšicama koje REIT-ovi imaju. Novac koji REIT-ovi dioničari dobiju nije dvostruko oporezovan. Ovo je važno napomenuti, jer obične tvrtke koje isplaćuju dividendu najprije same moraju platiti porez na dobit pa tek onda isplaćuju dioničare, a onda i dioničari još jednom na primljenu dividendu plaćaju porez.
  4. mnoge REIT tvrtke kupuju nekretnine u cijelom svijetu i na taj način također umanjuju rizik (u slučaju krize u jednoj državi nisu pogođene nekretnine u drugima)

Nedostaci ulaganja u REIT

  1. REIT-ovi su dosta osjetljivi na porast kamata. Razlog je jednostavan: za kupovinu novih nekretnina, REIT-ovi dobivaju novac i od banke koji (uz određenu kamatu) moraju vratiti. Porastom kamatne stope raste i iznos koji moraju vratiti, što znači da se moraju više zadužiti ili na neki drugi način povećati svoje prihode (povišicom najamnina, npr.). Ako ulagači zaključe da bi porast kamatne stope mogao negativno utjecati na dobit REIT-a, prodaju svoje dionice. Iz tog je razloga moguć nestabilni tečaj REIT-ova, što znači da su mogući češći skokovi i padovi na burzi. Za one plašljive i tankih živaca to svakako može biti neugodno i odraziti se na nepromišljenu prodaju baš u vrijeme kada je tečaj npr. niži od onoga prilikom kupovine, što znači gubitak dijela uloženog iznosa.
  2. početkom 2018. jačanjem Amazona i on line kupovine, mnogi REIT-ovi koji posjeduju trgovačke centre bili su pod pritiskom jer su se ulagači uplašili da nitko više neće odlaziti u trgovine i tamo kupovati. Počeli su prodavati svoje udjele u REIT tvrtkama, i njihova cijena na burzi znatno je pala.
  3. za ulagače koji ne preferiraju strategiju dividende nego se nadaju rastu dionice, ulaganje u REIT-ove nije najsretnije rješenje. REIT-ovi rastu polako, i po ponašanju su sličniji obveznicama nego običnim dionicama. U sljedećem grafu prikazan je nagli rast Amazona.

Dionice poput Amazona privlače dioničare koji preferiraju strategiju porasta, a ne dividende

Želite li znati više…

Za još više detaljnijih informacija o REIT-ovima, svakako vam preporučam da pročitate knjigu “The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts” koju je napisao stručnjak za REIT-ove Brad Thomas.

Zaključak

REIT-ovi su svakako zanimljiva klasa ulaganja pogotovo jer i sa malo novca možemo ulagati u velike nekretnine. Za sve one koji su se odlučili za strategiju dividende ovo je izvrstan način za postizanjem redovnih pasivnih prihoda. No svakako je potrebno spomenuti da je ulaganje u REIT-ove (uostalom, kao i u sve druge investicijske proizvode) povezano sa rizikom i sa učestalim skokovima i padovima tečaja na burzi.

Mi osobno radije ulažemo novac u stotine nekretnina širom SAD-a i ostatka svijeta, nego da uložimo jedan veliki iznos u samo jednu nekretninu npr. ovdje u Njemačkoj. Ovaj prvi izbor za nas znači manje stresa sa podstanarima, nekretninama upravljaju iskusniji zaposlenici nego što smo to suprug i ja, koji uostalom imaju bolji uvid u ukupno gospodarstvo i time je veća vjerojatnost da će donijeti ispravnije odluke. U trenutku kada su nekretnine u Njemačkoj precijenjene tražimo podcijenjene negdje drugdje. Kao dugotrajni ulagači, vjerujemo da će firme koje se bave iznajmljivanjem nekretnina biti potrebne i atraktivne i za 10, 20 godina.

No to ne znači da je naša odluka najispravnija. Zanima me što vi mislite o temi REIT-ovi? Pišite mi, biste li radije ulagali u njih ili ipak kupili veliku obiteljsku zgradu, iznajmljivali ju i upravljali njome sami?

 

 

Prijavite se za newsletter!

Prijavite se sada i primajte email svaki puta kada bude objavljen novi članak.

Slažem se da moji osobni podaci budu preneseni na MailChimp ( više informacija )

Možete se odjaviti u svako vrijeme.

7 thoughts on “REIT – kako i sa malo novca ulagati u nekretnine

  • O ulaganju u REIT razmišljam, ali nisam još ništa odlučio. Razmišljam da se zadovoljim time što indeksi koje pratim već sadrže REITe, ili da 10% mog portfolija uložim u REIT. Najbliži sam da uložim u neki REIT ETF koji prati globalni indeks.

    Inače baš si pogodila se temom, jer sam nakon prošle teme o ženama i financijama očekivao neku blagdansku laganicu:)

    • :) bio je u planu jedan u duhu darivanja, ali REIT-ovi su prevagnuli. Taj će pričekati sljedeću godinu.

      Hvala ti na čitanju i komentaru.
      LP,
      Mirna

  • Hvala puno na divnim savetima.U ovo vreme svi su puni ideja kako potrošiti a ama baš nijedna kako uvećati dobit.Fantastični su ti saveti ,mnogo mi znači sve što pročitam.
    Puno pozdrava i nastavi sa divnim tekstovima

    • Pozdrav Gorice!
      Eh, kad većina ide linijom manjeg otpora,potrošiti novac lakše je nego od njega stvoriti još više. Za ovo drugo potrebno je (barem ispočetka) malo se i pomučiti. Dobro došla u našu malu zajednicu! Hvala na lijepim riječima :)

  • Pozdrav, razmišljala o tome jesam, ali kao što i sama znaš, nije dovoljno samo razmišljati :)
    Ne vjerujem da ću uskoro u takvo nešto investirati iz nekoliko (privatnih) razloga, ali će mi biti na radaru, naročito zbog ovog tvog prikaza i zato ti hvala.
    Super članak. Piši češće :)

  • Ma ti si meni sjajna! Koliko je istraživanja i vremena uloženo u ovo! Da te nema, ne bih čula za neke stvari u životu, niti bi me zaintrigirale. Naravno, nisam razmišljala o ulaganju u REIT jer nisam imala pojma da to postoji. Ali vredi izdvojiti vreme i proučiti sam šta i kako. Hvala!

Odgovori

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Obavezna polja su označena sa *